2022年12月26日10:57 市場資訊
資料來源：新浪財經
來源：金十數據
從某些指標來看，美聯儲的加息帶來了與2007至2009年一樣嚴重的樓市暴跌，給潛在買家、房主、建築商和其他與房地產相關的行業帶來了痛苦。
對美聯儲來說，這是一個特徵，而不是一個缺陷：樓市暴跌可能有助於美聯儲實現在未來一年出現較低經濟活動和通脹水平的願望。
2020年3月，美國的新冠大流行帶來了意外的房地產繁榮，這是由居家辦公、美國人對更多空間的渴望以及美聯儲將利率下調至接近零所推動的。在隨後的經濟復甦中，就業增長推動了新家庭的形成，因為年輕人尋求獨自生活，而不是與室友或父母一起生活。結果住房建設迎來高潮。從2020年1月到2022年6月，標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數躍升了45%。公寓租金也大幅攀升。
由於對通脹的強度和持續性感到措手不及，美聯儲在2022年改變了路線，他們連續7次加息，利率已達到在4.25%至4.5%之間。30年期固定利率抵押貸款的平均利率從3月份的4%左右躍升至今年秋季的7%。最近又回落至6.3%。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據顯示，11月份按美國房價中位數計算的房屋月供較年初增長了43%。
高利率抑制支出、僱傭和投資，從而抑制通脹。對利率敏感的房地產行業通常最先感受到這一點，但今年的速度和嚴重程度令長期市場參與者感到震驚。
“這是我見過的最嚴重的利率衝擊，”科羅拉多州博爾德的第三代抵押貸款銀行家盧·巴恩斯（Lou Barnes）說，他於1978年進入貸款行業。他警告說，全面影響尚未顯現。買家已改為觀望，而鎖定了低利率的賣家也沒有什麼理由出售。
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隨著過去兩年的家庭形成熱潮似乎已經結束，以及新公寓供應達到40年來的最高水平，租金增長也有所放緩。
住房需求可能會因為人口的增加或新家庭的形成而增長。弗吉尼亞州利斯堡的獨立住房經濟學家托馬斯·勞勒（Thomas Lawler）說，人口普查局的信息顯示，疫情后單人家庭的比例激增，這可能反映了行為變化，而不是人口增長。他估計，如果家庭佔人口的比例從2021年到2022年保持不變，家庭增長將是人口普查局數據顯示的一半。如果這種激增是與新冠大流行相關的異常現象，那麼家庭數量可能會出現更大的下降。
“組建一個新家庭的成本已經上升了很多，”勞勒說。“在我看來，如果家庭增長實際上沒有大幅放緩，那將是令人震驚的。”
租房軟件公司RealPage的住房經濟學家帕森斯（Jay Parsons）說，通常情況下，在春季末期大學生畢業時，租房需求會上升，但今年沒有出現這種情況。
“我們從未見過這樣的時期，就業增長如此之快，但對任何類型的住房的需求都如此之少，”他說，疫情釋放出的需求將未來的需求“提前”了。
11月，單戶住宅開工率降至疫情爆發之初幾個月以來的最低水平，而較高的借貸成本也使新的公寓投資受到影響。
卡姆登房地產信託公司（Camden Property Trust）的首席執行官里克·坎波（Ric Campo）說：“無論是出售還是出租，從事住宅開發業務的人現在都陷入了停滯。”該公司位於休斯頓，擁有5.8萬套公寓。
房地產市場放緩還可能抑製家電、裝修和搬家服務等行業的需求。丹·紐菲爾德（Dan Neufeld）和父親一起在弗吉尼亞州的亞歷山大經營著庭院設計和建造公司Mt．Diablo Landscaping，到6月份時他意識到已經接不到預約電話了。“我們面面相覷，說這是怎麼回事？我們應該有更多的諮詢和預約，”紐菲爾德說。他認為，他的公司在2020年和2021年份享受的庭院建造熱潮，可能帶動了以後幾年的銷售。“但現在，沒有人會為一項價值2萬美元或3萬美元的庭院改造項目掏腰包，”紐菲爾德說。
所有這些都可能對通脹產生強有力的影響。通脹最初是由汽車和家具等商品的價格推動的。俄烏衝突的爆發進一步推高了食品、能源和其他大宗商品的價格。隨著租金和房價的飆升，住房也驅動了通脹，但有一定的滯後性。住房佔消費者價格指數的三分之一，佔個人消費支出價格指數的六分之一，而這正是美聯儲的目標。
現在住房價格下降和租金增長更加緩慢，住房對通脹的貢獻在未來一年可能會急劇下降。這也是美聯儲官員預計明年年底通脹率將從目前的6%左右降至3.1%的原因之一。
美聯儲官員不確定這是否足以將通脹持久地降至2%的目標。他們擔心，不斷增長的收入可能會維持消費者支出，從而使企業能夠繼續轉嫁更高的價格。
卡姆登房地產信託公司的首席執行官坎波對美聯儲官員如此擔心工資水平表示理解。雖然卡姆登房地產信託公司的股價今年下跌了37%，但該公司正在經歷有史以來最好的一年，而他的員工們也在期待著更大幅度的加薪，儘管他們自己的賬單也在不斷上漲。
他說：“現在的壓力是我們要比平時更多地提高工資。人們將面臨來自公司的巨大工資壓力，這些公司不得不付出超過正常3%的工資，問題是多少，5%？6%還是7%？”
（以上觀點來自記者Nick Timiraos）
