作者： 智通財經 魏昊銘
惠譽將瑞典房企SBB評級下調至垃圾級。
智通財經APP獲悉，處於瑞典商業地產危機中心的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）遭到惠譽評級將其評級進一步下調5個等級至垃圾級，這是對其新任首席執行官穩定財務的努力的又一次打擊。惠譽週一將SBB信用評級下調至B-。這比同行標普全球給出的評級高一級，後者上個月將該公司的信用評級下調至CCC+，前景展望為負面。
儘管惠譽指出SBB的投資組合依然穩固，但下調評級的同時警告稱，由於SBB難以籌集現金償還債券，可能會進一步下調評級。對此，SBB首席執行官Leiv Synnes表示：“惠譽指出了我們強調的幾個短期內需要處理的重要驅動因素。其中一個驅動因素是應對明年到期債務的流動性。我對我們正在採取的改善SBB現狀和前景的行動充滿信心。”
SBB目前背負著80億美元的巨額債務已成為加息一年來對這個北歐最大經濟體房地產市場影響的象徵。在面臨資產價值突然下滑和融資成本上升的雙重挑戰後，這個建立在廉價信貸基礎上的房地產帝國搖搖欲墜。
該行業目前正試圖找出如何償還巨額債務的辦法，投資者已經注意到了這一點。SBB的債券長期處於低價交易，反映出垃圾級的評級水平。自去年年初以來，其股價已經下跌了90%以上。斯德哥爾摩股市週二開盤時，SBB股價一度下跌6.8%，延續了週一16%的跌幅。
這家主要擁有公共部門建築的公司在5月初失去了投資級評級，並一直在努力彌補未來12個月81億瑞典克朗（約合7.4億美元）的現金缺口。該公司的螺旋式下滑導致其首席執行官在6月份更換。Synnes接替SBB創始人Ilija Batljan的CEO職位，並似乎將對公司高層進行全面改組，尋求制定一項可持續的商業計劃。
SBB首席財務官Eva-Lotta Stridh上週五宣佈，她將離開擔任該職位七年的公司。在超低利率時期，Stridh曾幫助監管SBB債務和資產基礎的擴張，但隨著利率飆升和投資者對其償債能力的擔憂，這種商業模式在今年早些時候開始瓦解。
在商業房地產估值不斷下降的情況下，SBB一直在尋求減輕資產負債表負擔的方法，包括資產處置，甚至將自己出售。惠譽週一表示，由於買家短缺，該公司在撤資方面“進展不足”，並補充稱，不利的房地產和資本市場狀況正在導致其現金狀況惡化。
例如，而在7月底，SBB突然終止了與加拿大資管公司Brookfield 就出售學校建築投資組合51%股權的談判，反映出這家陷入困境的瑞典房東在填補日益逼近的資金缺口方面面臨的困難。 Brookfield已持有SBB EduCo AB公司49%的股份，將部分資產出售給Brookfield曾被視為重振這家地產商命運的關鍵。SBB曾在6月份表示，它已與Brookfield進行排他性談判，以出售該教育部門的剩餘股份，並償還145億瑞典克朗的公司間貸款。SBB於2022年以92億克朗的價格將EduCo 49%的股份出售給Brookfield。 EduCo的戰略是投資和管理瑞典、丹麥、挪威和芬蘭公共教育部門的社會基礎設施資產。該單元包括北歐地區的585處房產。
SBB處於房地產市場更廣泛動盪的中心，因為全球各地的利率上升壓低了估值。該公司的問題有可能在瑞典成為一個更廣泛的問題，因為它擁有許多養老院和學校等公共部門建築。 這家瑞典房地產公司的股價一度暴跌，扭轉了早些時候因資金缺口有望縮小而上漲的局面。而此前，SBB宣佈了一項交易，通過向摩根士丹利(82.98, -1.27, -1.51%)管理的一隻基金發售一個住宅單位的新優先股，籌集2.28億美元。該公司債券也扭轉了早些時候的漲幅。
彭博分析師Tolu Alamutu在接受採訪時表示，該公司“現在面臨著更加緊迫的流動性挑戰”，“與Brookfield談判的結束可能會增加正在進行的債券持有人討論的緊迫性”。
惠譽表示，預計在出現有關提高流動性的消息後，將解除負面評級觀察。該公司有68億克朗的債券將於明年2月到期，因此時間緊迫。惠譽指出，下調SBB評級的原因是其“再融資風險加劇”，而非房地產投資組合惡化。該評級公司表示，由於長期租戶存在和受監管的租金，這些資產“穩定”。
惠譽表示，相比與那些“依賴於公開市場條件”的商業辦公地產公司的投資組合，SBB的投資組合“基本面對經濟週期不那麼敏感”。
