2024年02月14日17:31 環球市場播報
資料來源：新浪財經
20兆美元規模的美國商業不動產市場遲遲沒有崩盤的原因很簡單：沒有人搞清楚這些房地產到底價值幾許。更重要的是，也沒什麼人想弄清楚。
隨著疫情中斷了世界各地辦公大樓的使用，銀行一度沒什麼動力去對已經因利率飆升而苦不堪言的借款人施壓，承受這類已經失去價值的貸款壞帳。因為潛在的賣家不願低價拋售房產，樓盤的交易也曾陷入停滯。在這種情況下，大家都可以假裝一切都沒變。
但這個可以裝糊塗的階段已經接近尾聲。
在全美範圍內，商業不動產交易量開始回升，終於反映出房地產價格下跌程度之深。這引發了對全球金融體系或被拖累的廣泛擔憂。就像紐約社區銀行(4.64, 0.05, 1.09%)、日本Aozora Bank Ltd．和德國Deutsche Pfandbriefbank AG近來經歷的那樣，它們都在準備承擔壞帳了。
在曼哈頓，仲介已經開始以約50%的折扣推廣以黑石(127.95, 3.00, 2.40%)集團擁有的辦公大樓擔保的貸款。在洛杉磯，一棟優質辦公室去年12月的售價比十年前的買價低了約45%。同時，美國聯邦存款保險公司以40%的折扣發行了約150億美元由紐約公寓大樓為擔保的貸款。
這是市場的一個轉捩點。聯準會將結束幾十年來最為激進的升息步伐，對房地產投資者來說借貸成本將更為清晰。一些業主將別無選擇只能在債務到期時賣掉他們的房地產。根據數據公司Trepp的統計，明年年底前將有超過1兆美元的商業房地產貸款到期。
影響將會很廣。在過去10年利率極低的情況下，全球投資者熱衷於投資辦公室和其他商業建築，將其視為債券的安全替代品。從洛杉磯到紐約，美國的城市都依賴頂級辦公室的升值來填補房產稅的金庫。而銀行，尤其是地區性銀行，則為這些如今已不值幾個錢的辦公室發行了大量的債務。
它們最終只能面對資產負債表上的黑洞，並承擔後果。
「不可能永遠一成不變，」Madison Realty Capital聯合創辦人Josh Zegen說。 “一旦交易發生，價值下降，那就迫使一些回歸市值的對話發生。”
這場危機的嚴重程度還不好說。美國財政部長珍妮特耶倫上週表示商業房地產的虧損令人擔憂，但情況是「可控的」。聯準會主席鮑威爾在2月4日接受60 Minutes節目採訪時表達了類似的觀點。也有些預測較悲觀，地產投資人Barry Sternlicht預計辦公室虧損將達1兆美元。
延長期限
很多年來，銀行一直採取一種拖延的策略，也就是在動盪的時期專注於延長貸款期限，而忽略短期的估值。這在疫情期間是可行的，當時辦公室、商店和飯店都無人訪問，銀行也收不到貸款還款。在當時不清楚這些是不是短期問題的情況下，選擇承受巨額貸款減記並不合理。
不幸的是，這場危機最終落腳到失控的通貨膨脹和持續升息造成的物業價值暴跌。這個問題在辦公室板塊格外明顯，因遠距辦公帶來的空前空置率並沒有恢復。房地產經紀公司仲量聯行表示，相較於歐洲和亞洲，美洲的情況又因重返辦公室進程落後而特別嚴重。
