2024年03月14日15:14 智通財經APP
中金發布研究報告稱，目前美國商業不動產風險值得警惕，但仍不是最緊要的宏觀風險。可能只有當產業風險上升至全局（誘發因素或是美國經濟深度衰退）的情境之下，聯準會才會有根本性的貨幣政策調整，以釋緩資產價格壓力；否則，即便有可能看到後續風險升溫對貨幣政策產生一些邊際影響，其因應也大機率是策略性、暫時性的。整體商業地產尚不構成政策首要關切。
▍中金主要觀點如下：
美國商業地產基本面仍有下行壓力，但目前看問題可能是局部性的。
美國辦公大樓空置率仍呈上升態勢，且單平米租金持續下行。2024年2月CMBS市場辦公業態違約率上升至6.6%（過去6個月平均為5.1%），部分銀行辦公業態貸款不良率（截至2023財年末）上升至兩位數左右。除辦公以外的其他業態目前風險可控，但也開始出現租金成長放緩和違約率不再收斂的邊際趨勢。如若美國經濟發生較為深度的衰退，顯然其他業態並非「鐵板一塊」。
此外，美國商業房地產資產價格本身也仍處在調整通道當中，但如若美國經濟不發生深度衰退，其潛在調整幅度仍可能是較為可控的。總而言之，問題大機率還是局部性，而非全局性、系統性的。
銀行體系風險暴露或持續增加，除NYCB以外仍存在一批債務集中度過高的中小機構。
NYCB應是總資產1，000億美元以上的銀行中商業地產貸款佔比最高的機構，但200-500億美元段中存在風險的中小機構數量更多（樣本銀行中至少5家存在貸款集中度過高的問題）。截至4Q23末，美國銀行業商業房地產貸款拖欠率和淨核銷率分別達1.39%和0.34%，絕對水準不高但處於上行通道。
對樣本銀行進行壓力測試的結果顯示，假設辦公業態的風險持續加大，或有一批中小型銀行面臨資本損失，但出險範圍仍可能是局部的。但若假設商業地產出現普遍性的資產品質下行，則銀行業出險烈度可能較大幅度上升，屆時不排除美國中小銀行經歷新一輪破產倒閉和兼併重組（類似的情形在80-90年代的儲貸危機中也發生過）。
整體來看，目前商業不動產風險值得警惕，但仍不是最緊要的宏觀風險。
可能只有當產業風險上升至全局（誘發因素或是美國經濟深度衰退）的情境之下，聯準會才會有根本性的貨幣政策調整，以釋緩資產價格壓力；否則，即便有可能看到後續風險升溫對貨幣政策產生一些邊際影響，其因應也大機率是策略性、暫時性的。整體商業地產尚不構成政策首要關切。
風險
美國經濟出現超預期下行；後續資產價格調整幅度超預期。
責任編輯：郭建
