房子是租來的，但生活不是；房子是買來的，但別把生活跟房貸一起繳出去。
台灣人其中一個特別的地方，就是對房子的熱衷。包含我自己，都面臨到身邊的人、長輩希望我早點買房，似乎買了房就等同於「定下來」、「有個家」、甚至能強迫儲蓄。
如果你剛領年終、長輩在催、或是感覺自己年紀到了，我想這篇能給你更多底氣面對來自外在和內在的叩問。
房子目的就兩種，一是拿來自住的，一是拿來投資的；大家都會這麼說，但我看到買下去的人，有極少數是真的考慮周全之後的明智決定，更多是擔心租房是在幫別人付房租、或仲介/銷售人員說這裡地段好，後勢看漲，那就先買吧！
於是，很多「開心沒兩個月，就開始備感壓力」的房奴也隨之誕生了，從大多案例來看，其實都只能買到買得起的房子，而不是理想中的房子。
給買房自住者：你想要的居住品質是什麼？
我們以台北的房市為例，對於自住而言，2023年平均標準房價每坪60萬左右，而房租則是平均每坪1,600元，假設一個小家庭要租30坪的房子，衍生的金流支出是每月租金是48,000，押金兩個月96,000。
如果用買的呢？房價1,800萬，頭期款至少360萬，貸款20年，用1.2%利率，每個月要繳75,020元；20年繳完多付給銀行的利息是360萬元。如果加3年寬限期，寬限期期間是每個月14,400、寬限期後78,068元。這還沒加上裝修，最基本大概30～50萬。
從自住這個目的來看，我們需要明確願景。什麼是理想中的樣子？居住品質的定義又是什麼？租房是否也能打造自己喜歡的樣子、以及保護自己不被房東隨時收回房子？
我在台北居住期間，因為3個孩子還小，妻子是全職媽媽，需要很多協助，所以對我而言最棒的住處不是豪宅，而是有信任的人能就近幫忙。最理想的情況就是住離岳父母近、且最好在一樓（因為沒有樓下來投訴孩子亂摔地板）。另一方面，我定義自己覺得舒服的樣貌包含了木地板、孩子的房間、上下舖、大螢幕電視、以及合約內雙方同意才能退租等保護措施。
我有了將近5年的理想居住時光；這段時光我沒有支付幾百萬的頭期款、每個月7、8萬的貸款，而是每個月不到5萬的租金、以及非常享受的親子時光；「不是自己的房子」對我而言沒有構成任何困擾，也能做出靈活大膽的事業決定、以及孩子教育環境的決定。
那什麼時候買房？ 我的規劃是老三滿20歲時，那時我應該會回到台南定居，這時的需求應該最收斂、最不會再更動，也因此可能在父母的住處附近再擴張重建。
在那之前，我管控的要素是居住品質、居住成本以及風險。
給買房投資者：小心沒看到的機會成本
很多人說「買房會漲」，說得好！但好好投資其他標的也會。所以若以投資心態買房，就回歸正常的投資邏輯，房地產是投資標的之一，最需要看的是配置健不健康、以及報酬率/風險比較。
台灣算是經歷了房地產漲幅最迅猛的20年，平均1.79倍，年化報酬率5.3%；好一點的地區平均有到3倍。聽起來很多，但期間的代價不只是投入的金額，還有銀行利率、裝修費用，以及轉賣的稅金。
更大的機會成本則是，因為不能負擔得更理想的房子而住得比較偏、生活比較拮据、工作壓力更大、或因為要穩定支付貸款而放棄的夢想。
另外，值得注意的一點是，伴隨科技發展、台灣經濟成長，接下來人口開始老化、台灣住戶數目前800萬戶左右，住房已經達到880萬戶，供給超過需求。我也請教過許多建商老闆，台灣房市的未來他們怎麼看，目前得到的共識都是，高品質、好地段的房子會持續有需求。
問題是，現在想買房的大多人，買的真的是好品質、好地段的房嗎？ 還是只是「剛好買得起」的房？
若決定買房當投資，就很依賴房市能不能如預期漲價了。就近幾年來看，某些開發地、台積電用地等是漲幅最高的，多高呢？5年漲9成；年化報酬率大概13.9%。但要清楚，這已經是遠超行情、幾近稱之「運氣好」的表現了，需要做的前期工作也很多，畢竟流動性較差、摩擦成本也高，更有可能跟最近的龍潭一樣，因為單一原因變動暴漲再暴跌。
那什麼時候買房投資？ 從一個健康的房地產市場而言，租金收入（殖利率）收益應該是主要的收益才合理，而不是資本增值（房價一直漲）。
台灣的房價偏高、租金偏低，所以相對來說，自住用租的、投資用買的可能是相對合理的方式；但如果想靠房地產投資，那麼其他保障性資金、進攻型資金也應該保持健康，不能買了一個房、就沒錢做其他事，那麼本質上也是「All in」。
對於再安全的標的，All in的風險都是巨大的。
不買房、一直租，到最後什麼都沒有？
如果回到一開始，我們選擇租屋方案，付了48,000住同等級的房子，把原本要拿來付頭期款以及每月貸款的資金開始做最穩健的投資呢？ 我們以美國SP500的指數來看，長期投入這個指數，基本上除非美國滅亡或是世界末日，不可能血本無歸，而SP500過去40年的年化報酬率經歷了大風大浪、網路泡沫、金融海嘯、中美貿易帳、疫情等，約還有10.7%。
經過20年後，你的回報將為4,982萬，每年境外收入有600多萬免稅額，要花再慢慢匯回來；重點是有了按照自己意願生活、沒有被房子綁架的20年；以及20年後，能有選擇自己要的房子的自主權。
甚至，也可以一開始就選擇更好的房子住，例如去租更好的地段、更方便的區域、更新更高級的社區等，將月租金預算拉高到6萬，將頭期款360萬投入、每月定期定額18,000買如標普500，20年也有4,089萬。
本文不是引導買房還是不買房，而是邀請大家回歸底層邏輯來思考、抓住機會做出對人生最好的決策；畢竟如果賺錢的終極目標是換成理想中的樣子，那麼過程中如何最大化實現理想生活的成分，也是決策的重要依據。
最後祝福所有讀者，在新的一年，都能找到自在的生活方式，如果你還在租房，引用「玖樓」的官方引言：房子可能是租來的，但生活不是；如果你正在揹房貸，把房貸支出降到30%以下，盡可能體驗生活。
無論有房沒房，真正珍貴的永遠是自己、家人、朋友共處的美好時光。
總結買房決策前，該問自己的4個問題：
Q1：你希望的居住環境、品質、機能、需求具體是什麼？未來有沒有可能發生改變？
Q2：要達到目前的要求，買房的成本是多少？ 買房可能造成的生活、工作、家庭、未來規劃的變化會有哪些？長期（20-30年後）的風險及收益？
Q3：租房的成本是多少？租房相較買房省下來的錢又能做什麼？長期（20～30年）的風險及收益？
Q4：親戚朋友問你「買房了沒」，你的反應是什麼？你如何看待別人的意見？為了「成為自豪的有殼一族」，你又願意以什麼當代價？
文／黃士豪
出處 Cheers
https://www.cheers.com.tw/article/article.action?id=5102883
