2023年04月25日13:29 媒體滾動
財聯社4月25日訊（編輯瀟湘）在過去幾十年，美國商業房地產市場也曾經歷過低谷，但這一次可能真的“不一樣”……
房東們正同時面臨著周期性的市場低迷，以及人們工作、生活和購物方式的長期變化。利率的突然飆升導致了房地產價值下降，而遠程工作和電子商務的興起，正在削弱對辦公和零售空間的需求。
投資者和經濟學家紛紛表示，自上世紀70年代以來，這兩股力量還從未以類似當前這樣的規模出現過——當時油價飆升和股市暴跌導致了經濟衰退，新興技術的發展則使大量工作崗位遷出了大城市。而這一次，過去數年的新冠疫情大流行，則在很大程度上加速了商業地產的動盪。
牽一發動全身
根據美國最大的商業房地產數據服務商CoStar Group Inc．的統計，美國寫字樓空置率在今年第一季度創下了紀錄新高——破天荒地達到了12.9%，超過了2008年金融危機期間的空置率峰值。
雖然目前還不清楚商業地產的低迷會有多嚴重。一些分析人士認為，與上世紀90年代初和2008年金融危機之後的前兩次衰退相比，這次危機的嚴重程度可能會有所減輕，特別是如果美國經濟避免了深度衰退，利率開始迅速下降的話。
但是，辦公室和某些零售業主面臨的更深層次的問題，意味著建築價值不太可能再像前幾次經濟崩潰後那樣反彈到新高。這反過來又將預示著，商業房地產對美國經濟增長的貢，獻將不會像之前衰退後的反彈那樣大。
地產價值的低迷可能會傷及那些依賴房地產稅收收入的城市，並拖累銀行資產負債表，導致整個經濟中的貸款減少。
對於銀行、養老基金和資產管理公司來說，這也是一個壞消息，因為它們是商業地產的最大貸款人和所有者，這意味著它們可能在未來幾年面臨巨額虧損。
KBW Research的數據顯示，商業抵押貸款約佔美國銀行( 28.84 , -0.92 , -3.09% )貸款持有量中值的38%。Preqin的數據顯示，北美公共養老基金平均持有約9%的房地產資產。
總部位於紐約的資產管理公司和房地產投資公司Arena Investors首席執行官Dan Zwirn表示，“你實際上將看到有數万億美元的投資突然間被大量減值。
這回真的不一樣？
在以往的經濟衰退期，一旦經濟出現反彈跡象，接下來的趨勢通常是對商業地產業主有利的。越來越多的白領工人擁入城市，填滿辦公大樓，並確保商店和餐館有可靠的客戶流。同時，複雜的審批流程和區域限制，使開發商更難建設，保護著業主免受競爭。
這幫助建築價值實現了大幅反彈，並在危機結束後達到了創紀錄的高點。而由於房地產市場的暴跌通常與經濟衰退同時發生，美聯儲降息以降低借貸成本又為兩者同時注入了活力。根據MSCI Real Assets的數據，從1993年底到2022年中，美國商業房地產價格上漲了近四倍，輕鬆超過了通脹。
但這一次，房地產投資公司Fundrise的首席執行官Ben Miller表示，新技術和人們生活和工作方式的變化正在威脅著許多房東。多年來，零售商一直在努力應對電子商務的崛起，電子商務壓低了店面的價值，並對全美各地的購物中心構成著威脅。
( 19.6 , -0.96 , -4.67% )
最具代表性的案例無疑就發生在上週末——Bed Bath & Beyond Inc．在經歷了多年的虧損和失敗的轉型計劃之後，已經於上週日申請了破產保護，成為最新一家陷入困境的大型連鎖零售企業。該公司表示，其預計最終將關閉其所有360家Bed Bath & Beyond和120家Buybuy Baby門店。
( 63.05 , -2.75 , -4.18% )
Zwirn說，“人們曾認為這些辦公樓的需求是永恆的，因為總能租出去。但他們根本沒有意識到工作方式和習慣的改變。”
重溫半個世紀前經歷？
當然，並非所有的商業地產看起來都岌岌可危。數據中心和倉庫正從電子商務和遠程工作中受益。即使對於陷入困境的寫字樓市場，也有一些暫時令人欣慰的跡象：與2008年相比，房東持有的債務佔房地產價值的份額普遍出現了減少。
不過，大多數分析師預計，隨著更多租約到期和公司削減空間，空置率將繼續上升。房地產分析公司Green Street估計，自2022年初以來，美國辦公樓價格下跌了25%。購物中心的價格自2022年初以來下跌了19%，自2016年以來的跌幅更是達到了44%。
MSCI Real Assets首席經濟學家Jim Costello表示，上一次美國大城市的房產業主，在長期生活工作模式轉變的同時遭遇市場低迷，面臨這種不利情形還是在上世紀60年代和70年代。
他表示，上世紀六七年代時，高速公路、傳真機和廉價長途電話的普及，讓工廠和辦公室紛紛從大城市搬到了更便宜的地方。越來越多的家庭離開城市中心遷往郊區。通貨膨脹和不斷上升的失業率也加劇了房東們的損失。許多城市公寓、辦公室和零售空間的所有者，只能眼睜睜地看著自己的財富被蒸發。在紐約的布朗克斯，一些房東甚至故意放火焚燒自己的房產，以騙取保險金。
而這一次，寫字樓的高空置率和不斷上升的利率，也一同打擊了寫字樓的業主。以位於佛羅里達州傑克遜維爾的Meridian項目為例，這是一座龐大的辦公樓群。根據Trepp Inc．的數據，該物業的唯一租戶德意志銀行已於2022年底搬走。
本月早些時候，全球最大的上市房地產公司之一Brookfield的基金拖欠了主要位於華盛頓的十二棟辦公大樓的合計1.614億美元抵押貸款，這已是其年內被曝出的第二起違約市場，美國商業地產市場搖搖欲墜的景象，顯然已令所有人都惴惴不安。
商業地產數據平台CRED iQ的報告顯示，2023年3月，美國商業抵押貸款支持證券（CMBS）的拖欠率已達到3.77%，較2月上升了19個基點。對於美國商業地產壓力是否會引發系統性金融危機的憂慮，也已如“幽靈般”在華爾街揮之不去……
