2024年02月28日12:54 市場資訊
資料來源：新浪財經
高盛( 393.18 , 5.12 , 1.32% )模型表明，如果按照目前全美商業地產的平均價格，去改造一個無法運營下去的寫字樓，那麼每平方英尺將會損失164美元。
美國商業地產危機觸目驚心，市場關注辦公大樓改造。但高盛認為商業房地產改造並“不划算”，辦公室價格還要再跌50%改造才值得。
近日，加拿大規模最大的退休金透過折扣價格出售了三塊商業地產，其中紐約的房產成交價格低到令人髮指，只有1美元。再次引起市場對商業不動產改造的關注。
商業地產改造？辦公大樓仍需降價
疫情之後，美國許多城市在探索如何改造老舊辦公大樓。為了衡量潛在的發展機會，高盛團隊從空置率、租金、房齡等角度研究哪些辦公室在改造成本上根本「不划算」。研究小組在周一的報告中表示，較舊的辦公大樓仍需要降低約50%的價格，才能讓開發商願意將商業房地產改造成住宅。
考慮改造成本後仍不划算，商業不動產將持續降價。舊金山商業房地產自2019年以來下跌了35%，遠超全國平均的11%。高盛團隊表示，即使在舊金山這種商業房地產跌幅比較嚴重的城市，建築改造「不可行」主要依然是還不夠便宜，改造的收益完全無法覆蓋轉換和融資成本。至少需要商業不動產價格下跌30%，才值得開發商進行再改造。
高盛模型表明，如果按照目前全美商業地產的平均價格，去改造一個無法運作下去的辦公室，那麼每平方英尺將會損失164美元。高盛預計：
目前辦公室價格需要下降到每平方英尺154美元左右，差不多是50%的降幅。只有這樣，未來收入才足以彌補虧損。
商業不動產危機或衝擊銀行
華爾街見聞先前報道，1月美國商業地產的止贖（也稱法拍）數量為635期，環比增加17%，大約是一年前的兩倍。對貸款人來說，疫情期間達成的寬限協議即將到期。同時，借款人還得面對高昂的利率，再融資成本高漲。
美國商業地產大量的止贖，導致與辦公室高度關聯的地區銀行此刻正面臨據巨大壓力，甚至可能影響美國金發展。先前紐約社區銀行( 4.54 , -0.15 , -3.20% )（NYCB）股價持續大幅下跌，引起人們的擔憂。市場開始重新審視商業不動產帶來的金融風險。
而美國商業不動產危機，不僅波及本國的區域銀行，也衝擊了德國銀行業。德國銀行今年股價連續下挫。
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