2024年03月27日06:00 智通財經網
資料來源：新浪財經
受經濟復甦、通膨緩解和2024年降息預期的推動，美國股市預計在第一季創下五年來的最佳表現。
而商業地產的反彈卻遠沒有那麼驚人。根據Green Street的數據，儘管在聯準會開始將短期利率從接近零的水平上調兩年後出現了企穩跡象，總體房地產價值估計仍比2022年3月的峰值下降了21%。
近幾個月，融資從華爾街流向頂級房東變得更加順暢，即使對許多藉款人來說，信貸仍然更昂貴、更難以獲得。然而，商業地產復甦還有多遠，以及這種復甦可能採取什麼路徑，這似乎還不清楚。
First American Financial Corp.的高級商業房地產經濟學家Xander Snyder表示：「今天有一個強有力的論點認為，公共市場將引領私人市場。」他指出自10月低點以來公共市場的反彈跡象。
房地產投資信託基金(REITs)在過去50年中的大部分時間裡一直引領著市場從底部反彈——但並非總是如此。在1970年代，當通膨加劇時，公共市場表現不佳，而私人商業房地產價格上漲。但在1990年代初，緊接著儲蓄貸款危機之後，公共市場價格帶頭高漲。
在利率走高的背景下，房東一直面臨債務到期的問題，基準10年期美債殖利率已脫離10月份5%的峰值，但仍高於4.2%。
Snyder表示，商業房地產價格下降了大約五到六個季度後，買家和賣家在價格上仍存在分歧。他稱：「這種差距在2023年有所縮小，但仍然存在，」他預測，在更多共識形成之前可能還有15%的距離。
尋找底部
更艱難的時刻可能還在後頭，尤其是在遭受重創的辦公室產業。
惠譽評等表示，預計2024年，華爾街商業抵押證券市場的辦公室違約率將從2月的3.6%翻倍超過到8.1%，並在明年觸及9.9%，超過2008-09年全球金融危機後的水平。
投資人一直在調整今年利率降低次數的預期，這比幾個月前的預期要少，而聯準會繼續努力將通膨率拉近其每年2%的目標。
股市多頭似乎正在忽略高利率對經濟和金融資產可能造成的潛在影響的擔憂，股票基準指數創下了一系列最近的歷史新高。
道瓊市場數據顯示，標普500指數在過去五個月大幅走高，預計將創下2019年以來的最佳第一季業績。自從聯準會兩年前開始將利率從接近零的水平上調以來，該指數已攀升了14%，而REITs自2022年3月以來下跌了21%。
復甦的階段
從更積極的方面來看，房地產的融資管道已經重新開放。
根據美國銀行的數據，預計第一季新的商業抵押債券交易額將達到190億美元，大約是去年同期的1.5倍，房地產巨頭黑石集團貢獻了近70%的交易額，涉及單一資產或單一借款人交易。
幾週前，黑石集團總裁Jon Gray表示，他認為房地產價格已經觸底，這為投資者提供了以低價購買的機會。
穆迪本週也報告稱，今年1月和2月償還到期的辦公室貸款比去年多，比例達到了48%，高於2023年全年的35%。
VTS的首席策略長Ryan Masiello表示：「過去三年半在商業房地產領域的艱難時期可以說是有史以來最低迷的時期。」VTS是一個幫助房東、租戶及其他人員評估租賃需求的平台。
然而，他的平台觀察到，辦公室租賃需求約為新冠疫情前平均水平的35%，從過去幾年的大約一半上升，“這是朝著正確方向邁出的重要一步。”
此外，VTS現在預測，紐約市的辦公室市場需求將在今年比去年增加17%，舊金山預計將有14%的成長。 Masiello說：“當我們考慮舊金山時，它在需求方面與新冠疫情前水平相比差距最大。”
