2024年01月20日20:06 市場資訊
資料來源：新浪財經
來源：華爾街見聞
高房價+高利率意味著購屋“壓力山大”，庫存成長乏力則會進一步推高房價，形成惡性循環。
由於房價高漲、房貸利率上升和供應短缺，去年美國樓市銷量跌至近三十年來的最低點。
美國全國房地產經紀人協會（NAR）週五表示，2023年美國現房銷售量較年減19%至409萬套，不僅低於次貸危機期間，還創下了1995年以來的最低紀錄。
去年12月，現房銷量較上月及年比均出現了不同程度的下滑，幅度分別為1%及6.2%。另外，12月出售的房屋上市時間約29天，高於去年同期的26天。
近幾年來，美國樓市銷售波動劇烈：先是疫情聯準會大放異彩期間猛增，然後在2022年中陷入停滯，隨著抵押貸款利率回落，去年年初開局好於預期，但之後貸款利率再次回升，加上待售房屋的供應量停滯在非常低的水平，導致市場溫度降至冰點。
去年房源非常緊張，部分原因是貸款利率過高，導致先前許多鎖定低利率的業主選擇繼續持有房屋。而庫存不足又導致去年房價創下歷史新高，使許多準買家無法負擔。
一些經濟學家預計，2024年美國樓市可能會回溫。隨著聯準會放緩升息並考慮年內降息，抵押貸款利率已經開始下降。根據房利美(1.1, 0.00, 0.00%)的數據，30年固定利率抵押貸款平均利率本週降至6.6%，為去年5月以來最低水準。
房利美最近預測，這一利率會在今年底前跌破6%。數以百萬計的美國千禧世代正處於傳統的首次購屋年齡範圍。而且，去年因高利率而放棄買房夢的家庭可能在今年回到市場。
2024年市府預計回溫？
“市場上有如此多的潛在需求，”房地美首席經濟學家Sam Khater說，“有很多人仍在努力購買房屋。”
房地產經紀人表示，美國樓市已經開始回溫，因為買家希望利用較低的貸款利率。抵押貸款利率以從去年10月的二十三年來高點下降了一個多百分點。
根據抵押貸款銀行家協會的數據，截至1月12日當週，經季節性調整後的抵押貸款購買申請量上升至去年7月以來的最高水準。
而且，如果利率繼續下降，想要換房但懼怕高利率的房主可能會更放心地掛牌出售房子。
NAR 首席經濟學家Lawrence Yun表示：“與兩個月前相比，抵押貸款利率大幅下降，預計未來幾個月市場上將出現更多庫存。 ”
市況仍不容樂觀
但值得注意的是，抵押貸款利率仍然高企，30年固定利率抵押貸款平均利率仍比疫情爆發前高出約3個百分點，房價也高得多，NAR數據顯示，12 月出售的現有或以前擁有的單戶住宅中位數為38.7萬美元，而2019年12月為27.7萬美元。
而且，考慮到許多房主在疫情之前和疫情期間鎖定了低利率，如果現在換房，他們要承擔的貸款利率仍遠高於已背負的貸款利率。因此，還是有許多房主不願意換房。經濟學家預計，今年的房屋庫存將低於正常水準。以目前的銷售速度，去年年底市場上的房屋可滿足3.2個月的需求，少於平衡市場所需的4-6個月。
最關鍵的是，美國樓市的供應問題由來已久，短期內可能無法出現有意義的改善。
2000年代中期房地產泡沫破裂後，許多小型建築商倒閉，倖存的建築商和貸款方開始變得謹慎起來，許多年輕美國人財務受到嚴重打擊，對新房的需求也沒有那麼大。
高房價+高利率意味著購屋“壓力山大”，庫存成長乏力則會進一步推高房價，形成惡性循環。
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